墨尔本公寓跌吗？
泻药 首先，在回答这个问题之前，让我们先来看看在2018年5月左右，澳媒的报道： （来源：The Age） 而在这之前的几年里，澳洲房地产市场的疯狂状态大家也是有目共睹的—— 新房供不应求，价格飞速上涨；
二手房市场也是一片火热，有价无市。 (Source：Real Estate) 然而进入2016年以后，由于新房价控政策的实施和海外投资签证禁令的影响，新建商品房市场和二手房市场开始逐渐降温。（更多详情可以参见我们的文章：《澳洲楼市即将“崩盘”！新政后首周暴跌17%！》）
2017年开始，政府陆续出台政策打击房产投资和投机行为，楼市持续走低。 根据Core Logic的数据显示，在过去的四年里，墨尔本二手房中位价从49万澳元涨到71.2万澳元，涨幅达到30％。而在2017到2018年间，墨尔本二手房价格已经下降了将近7％。（数据来源：CoreLogic）
2018年5月份的时候，Core Logic的分析师Tim Lawless这样预测未来的走势： “如果当前的趋势继续下去，到今年年底，墨尔本二手房中位价很可能低于70万澳元的水平。” 那么现在时间来到2019年，Core Logi c的预测的确发生了，墨尔本二手房中位价确实降到了70万澳元的水平。并且根据最新的统计数据，今年第二季度，墨尔本二手房价格再次下跌了1.3％。（数据来源：CoreLogic） 那么问题来，墨尔本的二手房市场到底出现了什么情况呢？ 在我看来，主要是两方面的原因导致的：
一方面是自2003年以来，墨尔本的住宅供应一直在低位运行，新住房的匮乏导致二手房供需失衡，价格不断攀升。
另一方面是近年来，墨尔本及周边地区的租赁房屋供给急剧减少，租客被迫与房东竞争购买能力，推高租金涨幅。 从图中可以看出，虽然新房价格在下降，但是二手价格却没有呈现上升趋势，说明在当前的宏观经济环境下，二手房的流动性在降低，交易量在减少。（数据来源：REA）
我认为，除了上述两点原因之外，近几年持续高涨的印花税也是一个不可忽视的因素。 众所周知，买房要交税！而在去年年初，维多利亚州财政部长宣布，该州的房产买入价增加2.5％时，该州的家庭需要多支付高达4400澳元的印花税。
这意味着任何一笔大额的房产交易都需要缴纳高额的费用，而这部分成本最终也会转嫁至租户身上。据CoreLogic的数据显示，在过去三年里，墨尔本的平均房租增长了8％，而周边地区比如Geelong、Gippsland甚至是Horsham的租金都上涨了10%以上。
所以，虽然新的房地产政策和高昂的印花税在短期内会抑制投资者的热情，但是我仍然不看好墨尔本乃至整个澳大利亚的二手房市场。 为什么这么说？ 因为从长远来看，这些措施根本性解决不了供给不足的问题。根据core logice的预计，直到2020年，新住宅的供应量才能开始出现上升的迹象。