悉尼的住宅区都在哪？
这个问题问得真是时候，因为我在近期刚刚完成了澳洲房产投资系列讲座的第一讲—— 《澳洲房产投资指南之入门篇》 （点击此处免费收听）。在这期节目中，我们详细地阐述了关于“如何定义一个地区的住房可负担性”以及“影响地区住房可负担性的关键因素”这两个问题。 在我们的定义中，一个地区的住房可负担性强弱是通过以下指标来衡量的： 在节目中我们还提到，在衡量一个地区的房价是否过高/房价收入比是否过高时，除了需要考虑当地住户的收入水平，还需要结合当地的租金回报率、空置率以及贷款申请成功率等因素一同考量。 当我们判断一个地区的房地产价格是偏高还是偏低时，就需要把该地区的这些数据与全澳范围内的平均水平做对比。
为了帮助大家更好地理解这些数据，我们在节目中还列出了一个简单的 “决策树” 来分析如何在不同的情况下做出最优的投资决策。 想收听更多关于海外资产投资项目解读的音频内容，欢迎关注我们的 喜马拉雅FM 账号： 海外资产项目点评 在完成了《澳洲房产投资指南之入门篇》录制后，我们又在微博上发布了有关“如何评估一个地区的住房可负担性”的话题，邀请广大网友一起来讨论。
在讨论中，大家提出的很多问题都非常有价值，有些甚至可以帮助到正在准备移民或者已经拿到绿卡但尚未开始投资的新手小伙伴们。于是，我们决定把这些有价值的观点整理成文字的形式，帮助各位更深入地思考“如何选择一个合适的地区定居”以及“如何评估该地区房地产市场的健康状况”。
Q1：如何评价澳大利亚的一个城市的房地产市场？ 回答：A1： 一个国家或地区的房地产有没有泡沫，通常要看几个维度： 首先是看宏观的货币政策，即在货币供给总量不变的基础上，通过利率调整刺激需求； 其次是看这个国家的财政政策，即在财政赤字的同时，通过发行国债的方式增加货币供应； 最后是看微观的市场行为，包括居民和企业贷款买房的意愿强弱和抵押物价值变化等。
当然，每个国家都不可能只依靠以上的某一项政策来达到调控房产市场目的，往往是一揽子组合方案。例如在美国，当美联储降息时，财政部同时会增加政府的支出和税收，从而对冲货币供给的下降。 我们平时谈论的“量化宽松（Quantitative Easing）”主要指的是央行货币政策工具的运用，而财政政策对房地产市场的调节作用同样非常重要。当政府加大基础设施建设的投入，并因此增加了政府债务的时候，实际上也相当于向市场投放了货币。 回到题主的问题，想要评价一个城市楼市的“泡沫程度”，需要观察的因素很多，而且不同的因素对于房价的影响程度也各有差别。
一般而言，我们会从以下五个方面来衡量一个区域房地产市场的健康程度： 在这五个方面中，金融稳定性和居民收入水平两个因素对于判断房价的“泡沫程度”起着决定性作用。地方政府土地出让收入的增速和GDP增速密切相关，一般情况下，经济增长越快，地方财政收入包括土地收益就越丰富，用来保障基础建设投资的资金也就越充足。
但是，如果地方政府的财力和野心不成比例的话，就容易导致房地产市场的过热。因此在评估一个城市或地区的房地产时，必须同时兼顾经济和金融两个方面来看待。 当然，影响房价的因素还有很多，包括历史遗产、自然和人文环境、城市规划乃至社会文化等诸多方面的因素都会对房地产市场带来影响。这些因素有些具有可持续性，有些则只是一时的波动，我们需要做更多的分析和研究才能确定其影响的方向。